Transmission d’entreprise, pacte Dutreil, immobilier professionnel : structurer et transmettre
Transmettre votre entreprise à un enfant, préparer votre patrimoine à une cession, acheter vos locaux ou un bien personnel : tout cela se prépare des années à l’avance. Votre régime matrimonial, la façon dont vous détenez vos murs, votre holding, l’existence d’un pacte Dutreil : chacun de ces choix rend la transmission d’entreprise simple ou coûteuse le jour venu.
L’immobilier en est l’exemple le plus fréquent. Un dirigeant qui achète ses locaux ou un bien personnel peut le faire en direct, par sa holding, par une société à constituer ou en démembrement. Chaque solution a des effets différents sur ses revenus, sa protection, sa fiscalité et la transmission à ses enfants. Nous les comparons avec vos conseils avant l’achat, pas après.
Il en va de même pour la fiscalité de la transmission. Le pacte Dutreil ou la donation avant cession peuvent en réduire le coût, à condition d’être mis en place bien avant l’opération. La vente elle-même relève de vos avocats ; nous préparons ce qui l’entoure : votre patrimoine, votre famille, votre immobilier.
CERES Entreprises est développé au sein de l’office de Lyon pour accompagner les dirigeants dans les sujets situés à la rencontre de leur entreprise, de leur patrimoine privé, de leur immobilier et de leur famille. L’accompagnement est construit en lien avec leurs conseils habituels — expert-comptable, avocat, conseil financier ou banque — afin que les décisions professionnelles et patrimoniales restent cohérentes entre elles. Sans oublier ce que les schémas ne montrent pas : un enfant reprend, un autre non. Ces écarts se préparent, sous peine de devenir des blocages.
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« Une opération se prépare des années avant sa signature. Après, il ne reste plus qu’à constater. »
Nous réalisons un audit patrimonial et sociétaire : capital, statuts, pactes existants, comptes courants, immobilier professionnel et personnel, baux, régime matrimonial, dispositions prises en cas de décès ou d’incapacité. Chaque conseil regarde son périmètre ; l’audit regarde l’ensemble.
Nous chiffrons ensuite ce que coûterait la transmission en l’état — droits de donation ou de succession, impôt sur la plus-value — puis le gain fiscal de chaque scénario : pacte Dutreil, donation avant cession, donation de titres en nue-propriété, holding. Les chiffres posés, les arbitrages deviennent possibles.
Nous présentons les schémas possibles avec leurs conséquences juridiques, fiscales et familiales. Nous arbitrons avec vos conseils le mode de détention de chaque acquisition immobilière.
L’équipe en charge du dossier met ensuite en œuvre les actes relevant de l’intervention notariale et coordonne leur réalisation avec les autres conseils du dirigeant. Les informations utiles sont partagées avec les professionnels concernés, dans le respect du secret professionnel et avec l’accord du client.
Certains engagements se suivent pendant des années : conservation des titres, obligations déclaratives, échéances de baux, gouvernance à faire vivre. Nous assurons ce suivi et vous alertons lorsqu’une évolution de votre situation ou de la loi impose de revoir le dispositif.
Auditer
Reconstituer l'existant : capital, statuts, pactes, comptes courants, immobilier, baux, régime matrimonial, engagements en cours.
Écouter
Identifier ce que vous cherchez : garder le contrôle, préparer un repreneur, traiter les enfants équitablement, sécuriser votre conjoint, vous constituer des revenus.
Chiffrer
Mesurer le coût fiscal de la transmission en l'état, puis le gain de chaque scénario : droits de donation et de succession, plus-values, fiscalité des distributions, impôt sur la fortune immobilière.
Structurer
Organiser la détention : holding patrimoniale, société civile, statuts adaptés à la transmission et à l'incapacité, séparation des murs et de l'exploitation.
Acquérir
Structurer chaque acquisition immobilière, professionnelle ou personnelle, avec vos conseils : en direct, par la holding, par une société à constituer, en pleine propriété ou en démembrement.
Protéger
Sécuriser le dirigeant, son conjoint et l'entreprise face au divorce, au décès et à l'incapacité : régime matrimonial, mandats de protection, gouvernance de remplacement dans la holding.
Transmettre
Préparer la transmission familiale, ou votre patrimoine en vue d'une cession menée par vos avocats : pacte Dutreil, donation avant cession, reprise par un enfant avec indemnisation des autres, transmission des murs.
Accompagner l'après
Réorganiser un patrimoine devenu liquide, arbitrer le réinvestissement, souvent immobilier, construire le projet familial autour de la holding, suivre les engagements souscrits.
Selon la nature de l’opération, d’autres expertises peuvent être utiles.
Une équipe qui connaît l’entreprise autant que son dirigeant
Au sein de l’office de Lyon, l’équipe en charge du dossier suit dans la durée l’entreprise, son immobilier et la situation patrimoniale du dirigeant.
Elle travaille en lien avec les professionnels déjà présents autour de celui-ci et identifie, lorsque le projet le nécessite, les expertises complémentaires susceptibles d’être utiles. Pour la charte familiale ou un projet philanthropique, elle peut également travailler avec des partenaires spécialisés.
L’anticipation des points sensibles
Les comptes courants oubliés, les murs détenus au mauvais endroit, l’engagement Dutreil que plus personne ne suit, l’enfant qu’on n’a pas osé interroger sur ses intentions.
Situation fréquente : un dirigeant de 60 ans, marié sous le régime légal, détient ses locaux dans la société d’exploitation et n’a signé aucun pacte Dutreil. Sa fille veut reprendre, son fils non. En l’état, la transmission coûte cher et oppose les deux enfants. Trois ans de préparation changent entièrement le résultat.
Nous allons chercher ces sujets pendant qu’il est encore temps d’agir.
Un accompagnement adapté
Un dirigeant n’a pas le temps de tout lire. Nous allons à l’essentiel : les options, leurs conséquences, notre recommandation.
Ceux qui veulent entrer dans le détail des schémas le peuvent ; les autres reçoivent une réponse claire.
CLAIRE MOREL-VULLIEZ ET ALEXANDRA DAILLY ROSENTHAL
Notaires : Claire Morel-Vulliez — Alexandra Dailly Rosenthal
13 bis place Jules Ferry, 69006 Lyon
04 81 13 29 99
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